Hébergement local au Portugal - Taxes et avantages

Ces dernières années, l'hébergement local est devenu un secteur très important du tourisme mondial. Les propriétaires de biens immobiliers utilisés pour l'hébergement local sont tenus de payer des impôts au Portugal, mais ils peuvent également bénéficier de certains avantages fiscaux.

La mondialisation du tourisme et la croissance de plateformes telles que Airbnb et Booking.com ont créé des opportunités d'investissement immobilier au Portugal, non seulement pour les résidents mais aussi pour les investisseurs étrangers.

Le cadre fiscal pour l'hébergement local existe au Portugal depuis 2008, avec des changements successifs.

Y a-t-il des avantages fiscaux pour l'hébergement local au Portugal ?

Oui, il existe des avantages et des régimes fiscaux spécifiques pour les logements locaux au Portugal, mais la réponse dépend de plusieurs facteurs, tels que la catégorie du logement local, le statut fiscal du propriétaire et l'emplacement de la propriété.

1. Le logement local peut être imposé de deux manières : par le régime simplifié de l'IRS ou de l'IRC, ou par le régime de la comptabilité organisée. Si le logement local relève du régime simplifié, seuls 35 % des revenus sont imposés, ce qui réduit l'imposition effective.
2. Les propriétaires de LA soumis au régime trimestriel de la TVA peuvent bénéficier du taux réduit pour les services d'hébergement touristique au lieu du taux normal.
3. Si le bien est retiré du régime LA et est utilisé comme résidence permanente pendant 5 ans, il peut être exonéré de l'impôt sur les plus-values.
4. Si la propriété est située dans des régions autonomes, telles que Madère ou les Açores, les taux de l'IRS et de l'IRC sont réduits, de même que la TVA, qui peut n'être que de 5 %.
5. Si l'AL est gérée par l'intermédiaire d'une société, il peut y avoir des avantages en termes de fiscalité autonome et d'impôt sur les sociétés, en particulier au cours de la première année d'activité.

Nous examinerons le cadre fiscal des logements locaux tout au long de cet article. Pour plus d'informations sur la manière de profiter des avantages fiscaux au Portugal, veuillez nous contacter.

Quel est le cadre fiscal pour le logement local ?

La première étape avant de commencer à exploiter un bien immobilier en tant que logement local est de comprendre le cadre fiscal approprié.

Démarrer une activité professionnelle - choisir un CAE

Pour exploiter un bien immobilier en tant que logement local, vous devez vous inscrire auprès du bureau des impôts en tant que personne physique (individu) ou en tant que personne morale (société).

Si vous choisissez la deuxième option, vous pouvez obtenir l'un des trois codes de classification des activités économiques (CAE) suivants : 55201 (hébergement meublé pour touristes), 55202 (tourisme rural) et 55204 (autres hébergements de courte durée).

Impôt sur le revenu - IRS et IRC

Si vous choisissez d'exploiter votre logement local en tant que particulier, vous serez imposé au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS).

Dans ce cas, vous pouvez opter pour le système de comptabilité simplifiée (si vous gagnez jusqu'à 200 000 euros par an) ou le système de comptabilité organisée.

Dans le cadre du régime simplifié, le revenu imposable est calculé en appliquant un coefficient. Ce coefficient est de 0,35 pour les maisons et les appartements (ou de 0,15 pour les auberges). Par conséquent, seuls 35 % (ou 15 %) du revenu brut obtenu sont imposables au titre de l'IRS. Veuillez noter que si vous êtes imposé sous le régime simplifié de l'IRS et que vous dépassez la limite de 27 360 € de revenus bruts, vous devrez présenter des dépenses liées à l'activité qui représentent au moins 15 % du chiffre d'affaires obtenu. Dans le cas contraire, la base d'imposition sera plus élevée et l'impôt à payer sera plus important.

En optant pour la comptabilité organisée, le revenu imposable est calculé selon les règles du Code de l'impôt sur les sociétés (CIR). Cette option peut être plus avantageuse si les coûts de l'activité sont supérieurs à 65 % des revenus obtenus (si vous appliquez le coefficient 0,35), ou supérieurs à 85 % (si vous appliquez le coefficient 0,15). Un autre avantage est la possibilité de déduire les pertes des années précédentes, à condition de respecter certaines règles.

Vous pouvez également choisir d'inclure vos revenus dans la catégorie F de l'IRS. Dans cette catégorie, vous pouvez choisir d'imposer vos revenus sous la forme d'un montant forfaitaire ou d'une imposition autonome au taux de 28 %.

Si vous avez choisi de gérer votre logement local en créant une société, vous serez toujours imposé par le biais du CIR. Veuillez noter que lorsque vous annoncez votre bien sur des plateformes telles que Booking.com ou Airbnb, vous devez verser une commission à la plateforme. Cette commission doit être communiquée au bureau des impôts sur une base mensuelle via le Modelo 30. Les sociétés portugaises sont (en règle générale) exonérées de retenue à la source lorsqu'elles versent des revenus à des non-résidents.

Plus-values

Les plus-values sont calculées lorsque vous vendez votre bien. Si, après avoir affecté votre bien à un logement local, vous décidez de le radier et de le vendre par la suite, les plus-values peuvent être calculées dans la catégorie B ou la catégorie G de l'IRS, selon le moment de la vente.

Le critère de départage est le nombre d'années écoulées entre la date à laquelle le bien a été retiré de la liste des logements locaux et la date à laquelle il a été vendu.

S'il s'est écoulé jusqu'à trois ans entre ces deux dates, les plus-values seront imposées dans la catégorie B (95 % inclus), sinon elles seront imposées dans la catégorie G (50 % inclus).

Si vous décidez de vendre votre bien immobilier alors qu'il est encore utilisé comme logement local, la plus-value sera calculée et imposée dans la catégorie B.

Taxes à la consommation - TVA

Comme toute prestation de services, l'hébergement local est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Si votre chiffre d'affaires est inférieur à 12 500 euros par an, vous pouvez opter pour l'exonération de la TVA, de sorte que vous n'êtes pas obligé de facturer la TVA à vos clients. Toutefois, si vous optez pour l'exonération, n'oubliez pas que vous ne pourrez pas non plus déduire la TVA encourue sur vos dépenses. 

Impôts fonciers - IMI et IMT

Vous devrez également payer l'impôt foncier municipal (IMT) sur votre propriété, en fonction de sa valeur imposable (VPT). Le taux appliqué varie en fonction de la municipalité dans laquelle se trouve le bien.

Si vous achetez un bien immobilier pour l'utiliser comme logement local, vous devrez payer la taxe municipale sur les transferts de propriété (IMT) au moment de l'achat. Veuillez noter que même si vous êtes déjà propriétaire du bien, lorsque vous l'utilisez comme logement local, vous pouvez être amené à payer l'IMT.

Si vous avez été exonéré de l'IMT lorsque vous avez acheté votre bien pour y installer votre habitation permanente, cette exonération expire si, dans un délai de six ans, vous utilisez le bien à d'autres fins que celles qui ont justifié l'exonération.

NEWCO dispose d'un service immobilier qui peut vous aider à trouver une propriété à exploiter en tant que logement local. Pour en savoir plus.

FAQ - Foire aux questions sur l'hébergement local au Portugal

Notre équipe expérimentée a rassemblé les questions les plus fréquemment posées sur l'hébergement local au Portugal. Si vous avez d'autres questions auxquelles vous aimeriez répondre, n'hésitez pas à nous contacter.