Vous êtes propriétaire au Portugal ? Voici 5 choses que vous devez savoir

L'un des faits marquants du dernier trimestre 2023 a été la publication de la loi 56/2023, du 6 octobre, qui promulgue plusieurs mesures du programme "Plus de logements" (« Mais Habitação »).

Ce paquet a fait les gros titres pendant plusieurs mois en raison de sa principale caractéristique controversée : l'élimination des nouvelles demandes de Golden Visas basées sur des acquisitions immobilières et des transferts de capitaux de 1,5 million d'euros. Pour en savoir plus, cliquez ici.

Toutefois, la loi comporte d'autres aspects importants et ouvre la voie à d'autres réformes.

Conformément à notre tradition d'aborder des sujets pertinents pour nos clients et nos pairs, vous trouverez ci-dessous 5 amendements sélectionnés.

1. Transfert de propriétés de la location à court terme ("Alojamento local" - AL) à la location à long terme

Le transfert de propriétés en AL vers la location à long terme bénéficiera d'une exonération de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et de l'impôt sur les sociétés sur les revenus fonciers obtenus jusqu'au 31 décembre 2029, si les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

• Les biens ont été exploités sur le marché AL ;
• L'enregistrement et l'utilisation de l'AL ont eu lieu avant le 31 décembre 2022 ;
• Le contrat de location à long terme est signé et enregistré auprès des autorités fiscales portugaises jusqu'au 31 décembre 2024.

Notre commentaire : Il s'agit d'une mesure intéressante qui pourrait attirer les propriétaires vers le marché de la location résidentielle à long terme.

2. Nouveaux taux pour les revenus de la location à long terme

Les revenus immobiliers provenant de la location résidentielle à long terme seront désormais taxés à 25% (contre 28% auparavant). Par conséquent, le taux d'imposition de 28 % ne s'appliquera plus qu'aux contrats de location non résidentiels.

Une réduction de 10 % du taux est appliquée aux revenus provenant de contrats de location résidentielle permanente d'une durée de 5 ans ou plus et de moins de 10 ans, c'est-à-dire qu'un taux de 15 % est appliqué aux revenus. Pour chaque renouvellement de même durée, une réduction de 2 % est également appliquée, dans la limite de 10 %.

Des réductions supplémentaires s'appliquent aux locations à long terme de 10 à 20 ans (réduction de 15 %) et aux locations à long terme de plus de 20 ans (réduction de 20 %).

Les réductions cessent de s'appliquer lorsque les contrats de location cessent de produire leurs effets avant l'expiration des périodes de durée respectives et des renouvellements sous-jacents pour des raisons imputables au propriétaire.

Il convient de noter que les contrats de location signés à partir du 1er janvier 2024, dont le loyer dépasse 50 % de la limite générale du prix des loyers par type et par commune, ne bénéficient pas des réductions susmentionnées. Ceci doit donc être évalué au cas par cas.

Notre commentaire : Il s'agit d'une réduction bienvenue destinée à favoriser la location résidentielle à long terme par rapport à la location à court terme. L'idée est que plus le contrat est long, moins vous payez d'impôts. Cependant, les exigences strictes concernant les augmentations de loyer sont susceptibles d'atténuer les effets pratiques de cette mesure.

3. Contribution extraordinaire pour les appartements loués à court terme (CEAL)

La CEAL est une nouvelle contribution qui porte sur les appartements et les établissements d'hébergement intégrés dans une unité autonome d'un immeuble affecté à une AL, avec référence au 31 décembre de chaque année civile.

L'assiette de la taxe comprend l'application du coefficient économique pour le logement local et du coefficient de pression urbaine à la surface privée brute des propriétés résidentielles sur lesquelles la CEAL est prélevée. Ces coefficients seront publiés annuellement.

Le taux de la CEAL est de 15 % et doit être payé avant le 25 juin de chaque année.

Les propriétés suivantes sont exclues de la CEAL :

• Les propriétés situées dans les territoires intérieurs ;
• Les propriétés résidentielles qui ne sont pas des unités autonomes, ni des parties ou des divisions capables d'une utilisation indépendante ;
• Les unités AL dans les habitations permanentes, tant que l'exploration en tant qu'AL ne dépasse pas 120 jours par an ;
• Les propriétés situées dans des paroisses où une situation de pénurie de logements n'a pas été déclarée, conformément à la législation applicable.

Les propriétés situées à Madère ne sont pas soumises à la CEAL.

Notre commentaire : la CEAL a été fortement critiquée pour sa structure complexe et pour avoir diabolisé le secteur AL sans s'appuyer sur une étude claire de l'impact de cette industrie sur la crise actuelle du logement. La bonne nouvelle est que Madère n'appliquera pas du tout la CEAL, une décision bienvenue qui plaira sans aucun doute aux investisseurs AL.

4. Régime de réinvestissement des plus-values

Selon le code portugais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, les plus-values sur la cession de biens immobiliers peuvent être totalement ou partiellement exonérées si le produit se rapporte à la résidence principale du contribuable et que ce produit est réinvesti dans l'acquisition, l'amélioration ou la construction d'une autre résidence principale au Portugal ou dans l'UE/EEE dans les 36 mois suivant la vente ou dans la période de 24 mois précédant la cession.

En plus des exigences déjà applicables, les contribuables doivent désormais :

• Avoir eu leur résidence fiscale dans les 24 mois précédant la cession ;
• Ne pas avoir bénéficié d'une exclusion de l'imposition au cours de l'année où les gains ont été réalisés ou au cours des trois années précédentes, sauf s'il peut être prouvé que cela était dû à des circonstances exceptionnelles.

Pour éviter toute ambiguïté, la loi prévoit désormais expressément que tant l'immeuble vendu que l'immeuble acquis doivent être situés à l'adresse fiscale de l'assujetti.

Notre commentaire : les exigences supplémentaires ajoutent une couche de complexité, mais le fait que la loi stipule désormais explicitement que les biens immobiliers doivent être l'adresse fiscale de l'assujetti apportera au moins une plus grande certitude dans l'application du régime, puisque les autorités fiscales l'exigeaient (mais sans succès).

Et parce que tout n'est pas qu'une question d'impôts dans la vie :

5. Simplification des autorisations d'urbanisme et de construction

À partir du début de l'année 2024, un nouveau décret-loi, connu sous le nom de "Urban Simplex", a mis en œuvre des réformes de la législation en matière d'urbanisme et de permis de construire. Ce nouveau paquet entrera en vigueur le 4 mars 2024.

Les changements comprennent des mesures de simplification visant à éliminer la bureaucratie, à simplifier l'approbation de nouveaux projets et à encourager la construction.

Notre commentaire : toutes les réformes prennent du temps à être interprétées et devraient avoir des effets positifs. Cependant, cette réforme a au moins l'intention claire d'accélérer les processus et de permettre aux investisseurs de mettre en œuvre leurs investissements plus rapidement et sans tracas.