Alojamiento Local en Portugal - Impuestos y beneficios

En los últimos años, el Alojamiento Local (AL) se ha convertido en un sector muy importante en el turismo mundial. Los propietarios de inmuebles destinados al Alojamiento Local están sujetos al pago de impuestos en Portugal, pero también pueden contar con algunos beneficios fiscales.

La globalización del turismo y el crecimiento de plataformas como Airbnb y Booking.com han creado oportunidades de inversión inmobiliaria en Portugal, no solo para residentes, sino también para inversores extranjeros.

El marco fiscal de los Alojamientos Locales existe en Portugal desde 2008, con sucesivas modificaciones.

¿Existen ventajas fiscales para el alojamiento local en Portugal?

Sí, existen beneficios y regímenes fiscales específicos para los Alojamientos Locales en Portugal, pero la respuesta depende de varios factores, como la categoría del AL, la situación fiscal del propietario y la ubicación del inmueble.

1. El Alojamiento Local puede tributar de dos formas: a través del régimen simplificado del IRS o IRC; o del régimen de contabilidad organizada. Si el Alojamiento Local se acoge al régimen simplificado, solo se grava el 35% de los ingresos, lo que se traduce en una tributación efectiva reducida.
2. Los propietarios de AL en régimen de IVA trimestral pueden beneficiarse del tipo reducido para los servicios de alojamiento turístico en lugar del tipo normal.
3. Si el inmueble sale del régimen de AL y se utiliza como vivienda habitual durante 5 años, puede quedar exento del impuesto sobre plusvalías.
4. Si el inmueble está situado en regiones autónomas, como Madeira o las Azores, hay una reducción de los tipos del IRS y del IRC, así como del IVA, que puede llegar al 5%.
5. Si la AL se explota a través de una sociedad, puede haber beneficios en cuanto a la Tributación Autonómica y el Impuesto de Sociedades, sobre todo en el primer año de actividad.

A lo largo de este artículo exploraremos el marco fiscal del Alojamiento Local. Si desea más información sobre cómo aprovechar las ventajas fiscales en Portugal, póngase en contacto con nosotros.

¿Cuál es el marco fiscal del Alojamiento Local?

El primer paso antes de empezar a explotar una propiedad como alojamiento local es comprender el marco fiscal correcto.

Crear una empresa: elegir un CAE

Para explotar una propiedad como Alojamiento Local, debe darse de alta en la Agencia Tributaria como persona física (particular) o como persona jurídica (empresa).

Si elige la segunda opción, puede obtener uno de los tres códigos de la Clasificación de Actividades Económicas (CAE) siguientes: 55201 (Alojamiento amueblado para turistas), 55202 (Turismo rural) y 55204 (Otros alojamientos de corta estancia).

Impuesto sobre la renta - IRPF e IRC

Si decide explotar su alojamiento Local como persona física, tributará por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En este caso, puede optar por el sistema de contabilidad simplificada (si gana hasta 200.000 euros al año) o por el sistema de contabilidad organizada.

En el régimen simplificado, la base imponible se calcula aplicando un coeficiente. Este coeficiente es de 0,35 en el caso de casas y pisos (o de 0,15 en el caso de albergues). En consecuencia, sólo el 35% (o el 15%) de los ingresos brutos obtenidos tributan a efectos del IRPF. Tenga en cuenta que si tributa en el régimen simplificado del SII y supera el límite de 27.360 euros de ingresos brutos, tendrá que presentar gastos relacionados con la actividad que representen al menos el 15% de la cifra de negocios obtenida. En caso contrario, la base imponible será mayor y la cuota a pagar también.

Al optar por el sistema de contabilidad organizada, la base imponible se calcula en función de las normas del Código del Impuesto sobre Sociedades (IRC). Esta opción puede ser más ventajosa si los costes de la actividad son superiores al 65% de los ingresos obtenidos (si aplica el coeficiente 0,35), o superiores al 85% (si aplica el coeficiente 0,15). Otra ventaja es que puede deducir las pérdidas de ejercicios anteriores, siempre que se cumplan determinadas normas.

Alternativamente, puede optar por incluir sus ingresos en la categoría F del IRPF. En esta categoría, puede optar por que sus ingresos tributen como cantidad a tanto alzado o mediante tributación autónoma a un tipo del 28%.

Si has optado por gestionar tu alojamiento local creando una empresa, siempre tributarás a través del IRC. Ten en cuenta que cuando anuncies tu propiedad en plataformas como Booking.com o Airbnb, tendrás que pagar una comisión a la plataforma. Esta comisión deberá ser comunicada mensualmente a la Agencia Tributaria a través del Modelo 30. Las empresas portuguesas están (por regla general) exentas de retención en origen cuando pagan ingresos a no residentes.

Plusvalías

La plusvalía se calcula cuando vende su inmueble. Si, tras haber destinado su vivienda a alojamiento local, decide darla de baja y venderla posteriormente, la plusvalía puede calcularse en la categoría B o en la categoría G del IRS, en función del momento de la venta.

El criterio de desempate es el número de años transcurridos entre la fecha en que el inmueble se dio de baja en la lista de alojamientos locales y la fecha en que se vendió.

Si han transcurrido hasta tres años entre estas dos fechas, las plusvalías tributarán en la categoría B (95% incluido); en caso contrario, tributarán en la categoría G (50% incluido).

Si decide vender su propiedad mientras sigue utilizándola como alojamiento local, las plusvalías se calcularán y gravarán con arreglo a la categoría B.

Impuestos sobre el consumo - IVA

Como cualquier prestación de servicios, el alojamiento local está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Si su volumen de negocio es inferior a 12.500 euros anuales, puede optar por la exención del IVA, por lo que no estará obligado a repercutirlo a sus clientes. Sin embargo, si opta por la exención, tenga en cuenta que tampoco podrá deducirse el IVA soportado en sus gastos. 

Impuestos sobre bienes inmuebles - IMI e IMT

También tendrá que pagar el Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (IMT) por su propiedad, en función de su valor imponible (VPT). El tipo impositivo varía en función del municipio en el que esté situado el inmueble.

Si va a comprar una propiedad para utilizarla como AL, tendrá que pagar el Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) cuando la compre. Ten en cuenta que, aunque ya seas propietario del inmueble, cuando lo utilices como alojamiento local es posible que tengas que pagar el IMT.

Si estaba exento del IMT cuando adquirió su inmueble para vivienda habitual, esta exención caduca si, en el plazo de seis años, utiliza el inmueble para un fin distinto del que motivó la exención.

NEWCO dispone de un departamento inmobiliario que puede ayudarle a encontrar una propiedad para explotarla como Alojamiento Local. Más información.

FAQs - Preguntas frecuentes sobre alojamiento local en Portugal

Nuestro experimentado equipo ha recopilado algunas preguntas frecuentes sobre Alojamiento Local en Portugal. Si tiene alguna otra pregunta que le gustaría que le contestáramos, no dude en ponerse en contacto con nosotros.