¿Es usted propietario en Portugal? Aquí tiene 5 cosas que debe saber

Uno de los hechos más destacados del último trimestre de 2023 fue la publicación de la Ley 56/2023, de 6 de octubre, que promulga varias medidas del programa "Más Vivienda".

Este paquete de medidas fue noticia durante varios meses por su polémica característica principal: la eliminación de nuevas solicitudes de Visados de Oro basadas en adquisiciones de inmuebles y transmisiones patrimoniales de 1,5 millones de euros. Puede encontrar más información al respecto aquí.

Sin embargo, la Ley tiene otros aspectos importantes y allana el camino para nuevas reformas.

Siguiendo nuestra tradición de tratar temas relevantes para nuestros clientes y compañeros, puede encontrar 5 enmiendas seleccionadas a continuación.

1. Transferencia de propiedades de alquiler a corto plazo ("Alojamento local" - AL) a alquiler a largo plazo

La transmisión de inmuebles en AL a alquiler a largo plazo se beneficiará de una exención del impuesto sobre la renta de las personas físicas y del impuesto de sociedades sobre las rentas de la propiedad obtenidas hasta el 31 de diciembre de 2029, si se cumplen acumulativamente las siguientes condiciones:

• Los inmuebles hayan estado operando en el mercado de AL;
• Tanto el alta como el uso de la AL se hayan producido antes del 31 de diciembre de 2022;
• El contrato de alquiler a largo plazo está firmado y registrado en las autoridades fiscales portuguesas hasta el 31 de diciembre de 2024.

Nuestro comentario: Se trata de una medida interesante que podría atraer a los propietarios al mercado de alquiler residencial a largo plazo.

2. Nuevos tipos para las rentas de alquiler a largo plazo

Los ingresos inmobiliarios procedentes de alquileres residenciales a largo plazo pasarán a tributar al 25% (anteriormente, 28%). Por lo tanto, el tipo impositivo del 28% abarcará ahora exclusivamente los contratos de alquiler no residencial.

Se aplica una reducción del tipo del 10% a las rentas derivadas de contratos de arrendamiento de vivienda permanente con una duración igual o superior a 5 años e inferior a 10 años, es decir, se aplica a las rentas un tipo del 15%. Por cada renovación de la misma duración, se aplica también una reducción del 2%, con un límite del 10%.

Se aplican otras reducciones a los alquileres a largo plazo de 10 a 20 años (reducción del 15%) y a los alquileres a largo plazo de más de 20 años (reducción del 20%).

Las reducciones dejan de aplicarse cuando los contratos de arrendamiento finalizan sus efectos antes de que hayan transcurrido los periodos de duración respectivos y las renovaciones subyacentes por causas imputables al arrendador.

Cabe señalar que los contratos de arrendamiento firmados a partir del 1 de enero de 2024, en los que la renta supere el 50% del límite general del precio de los alquileres por tipo y municipio, no se benefician de las reducciones mencionadas. Por lo tanto, esto debe evaluarse caso por caso.

Nuestro comentario: Se trata de una reducción bienvenida que pretende fomentar el alquiler residencial a largo plazo frente al alquiler a corto plazo. El razonamiento es que cuanto más largo sea el contrato, menos impuestos se pagan. Sin embargo, es probable que los estrictos requisitos relativos a los aumentos del alquiler mitiguen los efectos prácticos de esta medida.

3. Contribución extraordinaria para pisos en alquiler a corto plazo (CEAL)

La CEAL es una nueva contribución que se centra en los apartamentos y establecimientos de alojamiento integrados en una unidad autónoma de un edificio asignado a una AL, con referencia al 31 de diciembre de cada año natural.

La base imponible está constituida por la aplicación del coeficiente económico del alojamiento local y del coeficiente de presión urbana a la superficie bruta privativa de los inmuebles residenciales sobre los que recae la CEAL. Estos coeficientes se publicarán anualmente.

El tipo del CEAL es del 15% y debe abonarse antes del 25 de junio de cada año.

Las siguientes propiedades están excluidas del CEAL:

• Inmuebles situados en territorios interiores;
• Inmuebles residenciales que no sean unidades autónomas, ni partes o divisiones susceptibles de uso independiente;
• Unidades AL en viviendas permanentes, siempre que la exploración como AL no supere los 120 días al año;
• Inmuebles situados en parroquias en las que no se haya declarado una situación de escasez de viviendas, según la legislación aplicable.

Los inmuebles situados en Madeira no están sujetos a la CEAL.

Nuestro comentario: La CEAL ha sido muy criticada por su compleja estructura y por demonizar al sector AL sin basarse en un estudio claro de cómo esta industria ha impactado en la actual crisis de la vivienda. La buena noticia es que Madeira no aplicará la CEAL en absoluto, una medida bienvenida que sin duda atraerá a los inversores en AL.

4. Régimen de reinversión de plusvalías

Según el código portugués del impuesto sobre la renta de las personas físicas, las plusvalías derivadas de la enajenación de bienes inmuebles pueden estar total o parcialmente exentas si los ingresos se refieren a la residencia principal del contribuyente y dichos ingresos se reinvierten en la adquisición, mejora o construcción de otra residencia principal en Portugal o dentro de la UE/EEE dentro de los 36 meses siguientes a la venta o en el periodo de 24 meses anterior a la enajenación.

Además de los requisitos ya aplicables, ahora los contribuyentes están obligados a:

• Haber tenido su residencia fiscal en el período de 24 meses anterior a la enajenación;
• No haberse beneficiado de una exclusión de tributación en el año en que se obtuvieron las ganancias o en los 3 años anteriores, salvo que pueda demostrarse que ello se debió a circunstancias excepcionales.

Para evitar dudas, la ley establece ahora específicamente que tanto el inmueble vendido como el adquirido deben tener el domicilio fiscal del sujeto pasivo.

Nuestro comentario: los requisitos adicionales aportan un plus de complejidad, pero el hecho de que la ley establezca ahora explícitamente que los inmuebles deben ser el domicilio fiscal del sujeto pasivo aportará al menos más seguridad en la aplicación del régimen, ya que Hacienda lo venía exigiendo (aunque sin éxito).

Y porque no todo en la vida son impuestos:

5. Simplificación de las licencias urbanísticas y de obras

Desde principios de 2024, un nuevo Decreto-Ley, conocido como "Urban Simplex", ha puesto en marcha reformas en la legislación sobre licencias urbanísticas y de construcción. Este nuevo paquete entrará en vigor el 4 de marzo de 2024.

Los cambios incluyen medidas de simplificación destinadas a eliminar burocracia, simplificar la aprobación de nuevos proyectos y fomentar la construcción.

Nuestro comentario: todas las reformas tardan en interpretarse y se espera que tengan efectos positivos. Sin embargo, esta reforma tiene al menos la clara intención de agilizar los procesos y permitir a los inversores ejecutar sus inversiones con mayor rapidez y sin complicaciones.