Alojamento Local em Portugal – Impostos e Benefícios

Nos últimos anos, o Alojamento Local (AL) tornou-se num setor com grande importância na área do turismo global. Os proprietários de imóveis afetos a Alojamento Local estão sujeitos ao pagamento de impostos em Portugal, mas podem também contar com alguns benefícios fiscais.

A globalização do turismo e o crescimento de plataformas como a Airbnb e a Booking.com veio criar oportunidades de investimento imobiliário em Portugal, não só para os residentes, mas também para investidores estrangeiros.

O enquadramento fiscal do Alojamento Local existe em Portugal desde 2008, com sucessivas alterações.

Existem benefícios fiscais para o Alojamento Local em Portugal?

Sim, existem benefícios e regimes fiscais específicos para o Alojamento Local em Portugal, mas a resposta depende de vários fatores, como a categoria do AL, o enquadramento fiscal do titular e a localização do imóvel.

1. O Alojamento Local pode ser tributado de duas formas: através do regime simplificado do IRS ou IRC; ou regime de contabilidade organizada. Se o Alojamento Local for enquadrado no regime simplificado, apenas 35% do rendimento é tributado, traduzindo-se numa taxação efetiva reduzida.
2. Os titulares de AL enquadrados no regime de IVA trimestral podem beneficiar da taxa reduzida para serviços de alojamento turístico, ao invés da taxa normal.
3. Se o imóvel for retirado do regime de AL e for usado para habitação própria e permanente durante 5 anos, pode beneficiar de isenção de tributação sobre a mais valias.
4. Se o imóvel estiver localizado em regiões autónomas, como Madeira ou Açores, há uma redução das taxas de IRS e IRC, bem como do IVA, que pode ser de apenas 5%.
5. Se o AL for explorado através de uma sociedade, poderá haver benefícios na Tributação Autónoma e no IRC, nomeadamente no primeiro ano de atividade.

Iremos explorar o enquadramento fiscal do Alojamento Local ao longo deste artigo. Para mais informações sobre como tirar partido dos benefícios fiscais em Portugal, contacte-nos.

Qual o enquadramento fiscal do Alojamento Local?

O primeiro passo antes de iniciar a explorar um imóvel em regime de alojamento local é entender o correto enquadramento fiscal.

Iniciar uma atividade profissional – escolher um CAE

Para explorar um imóvel como Alojamento Local, deverá dar início de atividade nas Finanças como pessoa singular (indivíduo) ou como pessoa coletiva (sociedade).

No caso de escolher a segunda opção, poderá obter por um dos seguintes três códigos de Classificação de Atividades Económicas (CAE): 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo no espaço rural) e 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração).

Impostos sobre rendimentos – IRS e IRC

Se optar por explorar o seu Alojamento Local em nome individual será tributado em sede do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS).  

Neste caso, pode optar pelo regime simplificado de contabilidade (se faturar até 200.000€/ano) ou pelo regime de contabilidade organizada.

No regime simplificado, a apuração do rendimento tributável é feita a partir da aplicação de um coeficiente. Este coeficiente é de 0,35 no caso de moradias e apartamentos (ou de 0,15 no caso de hostels). Assim, apenas 35% (ou 15%) do rendimento bruto obtido é tributável em sede de IRS. Tenha atenção que, se tributado em regime simplificado em IRS e ultrapassar o limite de 27.360€ de rendimento bruto, terá de apresentar despesas afetas à atividade desenvolvida que representem pelo menos 15% do volume de negócios obtido. Caso contrário a base de incidência será superior e maior será o imposto a pagar.

Optando pelo regime de contabilidade organizada, o rendimento tributável é calculado tendo por base as regras do Código do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC). Esta opção pode ser mais vantajosa se os custos da atividade forem superiores a 65% do rendimento obtido (se aplicar o coeficiente de 0,35), ou superiores a 85% (se aplicar o coeficiente de 0,15). Outra vantagem é que pode deduzir prejuízos de anos anteriores, desde que verificadas algumas regras.

Alternativamente, pode optar por enquadrar os rendimentos da sua atividade na categoria F de IRS. Nesta categoria, é possível escolher que os seus rendimentos sejam tributados por englobamento, ou através de uma tributação autónoma à taxa de 28%.

Caso tenha optado por gerir o seu alojamento local através da constituição de uma sociedade, a tributação será sempre feita através do IRC. Tenha atenção que, ao anunciar o seu imóvel através de plataformas como a Booking.com ou Airbnb, terá de pagar uma comissão à plataforma. Esta comissão deve ser comunicada mensalmente às Finanças através do Modelo 30. As empresas portuguesas estão (regra geral) dispensadas de retenção na fonte no pagamento de rendimentos a não residentes.

Mais valias patrimoniais

O cálculo de mais valias é feito no momento de venda do seu imóvel. Se após ter afetado o seu imóvel ao alojamento local, decidir desafetá-lo e posteriormente vendê-lo, as mais valias poderão ser calculadas na categoria B ou na categoria G de IRS, dependendo do momento de venda.

O critério de desempate é o número de anos decorridos entre a data de desafetação do imóvel ao alojamento local e a data de venda do mesmo.

Se tiverem passados até três anos entre estas duas datas a tributação das mais valias será feita na categoria B (englobadas a 95%), caso contrário as mais valias serão tributadas no âmbito da categoria G (englobadas a 50%).

Se decidir vender o seu imóvel enquanto este ainda está afeto ao alojamento local, o cálculo e tributação das mais valias será feito no âmbito da categoria B.

Impostos sobre o consumo - IVA

Como qualquer prestação de serviços, o Alojamento local está sujeito a Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA). Se a sua faturação for inferior a 12.500€ por ano, pode optar pela isenção de IVA, não estando assim obrigado a cobrar IVA aos seus clientes. No entanto, se optar pela isenção, tenha em atenção que também não poderá deduzir o IVA suportado nos seus gastos. 

Impostos sobre imóveis – IMI e IMT

Terá, ainda, que pagar Imposto Municipal sobre Imóveis (IMT) sobre o seu imóvel, de acordo com o valor patrimonial tributário (VPT) do mesmo. A taxa cobrada varia conforme o município no qual o imóvel se localiza.

Se vai comprar um imóvel para explorar como AL, estará sujeito a pagar Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), no ato da compra. Tenha atenção que, mesmo que já possua o imóvel, quando o afetar à atividade de alojamento local pode ter de pagar IMT.

Se beneficiou da isenção de IMT aquando da compra do seu imóvel para habitação própria e permanente, essa isenção caduca se, no prazo de seis anos, destinar o imóvel a outro uso diferente do qual assentou a isenção.

A NEWCO tem um departamento de imobiliário que pode ajudar na procura de um imóvel para explorar como Alojamento Local. Saiba mais.

FAQs - Perguntas Frequentes sobre o Alojamento Local em Portugal

A nossa experiente equipa compilou algumas perguntas frequentes sobre o Alojamento Local em Portugal. Caso tenha outras dúvidas que deseje ver esclarecidas, não hesite em nos contactar.