É proprietário de um imóvel em Portugal? Aqui estão 5 coisas que precisa saber

Um dos destaques do último trimestre de 2023 foi a publicação da Lei 56/2023, de 6 de outubro, que promulga várias medidas do programa "Mais Habitação".

Este pacote fez manchetes durante vários meses devido à sua principal caraterística controversa: a eliminação de novos pedidos de Vistos Gold com base em aquisições imobiliárias e transferências de capital de 1,5 milhões de euros. Pode encontrar mais informações sobre este assunto num dos nossos artigos anteriores.

No entanto, a esta lei tem outros aspetos importantes e abre caminho a novas reformas.

Neste artigo iremos abordar 5 aspetos importantes desta nova lei para os proprietários de imóveis em Portugal.

1. Transferência de imóveis do arrendamento de curta duração ("Alojamento local" - AL) para o arrendamento de longa duração

A transferência de imóveis em AL para arrendamento de longa duração beneficiará de uma isenção de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029, caso se verifiquem cumulativamente as seguintes condições:

• Os imóveis tenham estado a operar no mercado de AL;
• Tanto o registo como a utilização do AL tenham ocorrido antes de 31 de dezembro de 2022;
• O contrato de arrendamento de longa duração é celebrado e registado na Autoridade Tributária e Aduaneira até 31 de dezembro de 2024.

O nosso comentário: Esta é uma medida interessante que pode atrair os proprietários de imóveis para o mercado de arrendamento residencial de longa duração.

2. Novas taxas para os rendimentos do arrendamento de longa duração

Os rendimentos prediais provenientes do arrendamento residencial de longa duração passarão a ser tributados a 25% (anteriormente, 28%). Assim, a taxa de imposto de 28% passará a abranger exclusivamente os contratos de arrendamento não residenciais.

Aos rendimentos provenientes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos será aplicada uma redução de 10% da taxa, ou seja, será aplicada uma taxa de 15% aos rendimentos. Por cada renovação com a mesma duração, será igualmente aplicada uma redução de 2%, com um limite de 10%.

Serão aplicadas outras reduções aos alugueres de longa duração de 10 a 20 anos (redução de 15%) e aos alugueres de longa duração superiores a 20 anos (redução de 20%).

As reduções deixam de se aplicar quando os contratos de arrendamento terminam os seus efeitos antes de decorridos os respetivos prazos de duração e as renovações subjacentes por motivos imputáveis ao senhorio.

De referir que os contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, em que a renda ultrapasse 50% do limite geral do preço das rendas por tipo e concelho, não beneficiam das reduções acima referidas. Esta situação deve, por conseguinte, ser avaliada caso a caso.

O nosso comentário: Trata-se de uma redução bem-vinda que visa favorecer o arrendamento residencial de longa duração em detrimento do arrendamento de curta duração. A lógica é que quanto mais longo for o contrato, menos impostos se pagam. No entanto, os requisitos rigorosos em matéria de aumento das rendas poderão atenuar os efeitos práticos desta medida.

3. Contribuição extraordinária para apartamentos em regime de arrendamento de curta duração (CEAL)

A CEAL é uma nova contribuição que incidirá sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de um edifício afeto a um AL, com referência a 31 de dezembro de cada ano civil.

A base de incidência da CEAL será constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais sobre os quais incide o CEAL. Estes coeficientes serão publicados anualmente.

A taxa da CEAL é de 15% e deve ser paga até 25 de junho de cada ano.

Estarão excluídos da CEAL os seguintes imóveis

• Imóveis situados em territórios do interior;
• Os prédios habitacionais que não constituam unidades autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente;
• Unidades de AL em habitações permanentes, desde que a exploração como AL não exceda 120 dias por ano;
• Imóveis localizados em freguesias em que não tenha sido declarada situação de carência habitacional, nos termos da legislação aplicável.

Os imóveis localizados na Madeira não estarão sujeitos ao CEAL.

O nosso comentário: a CEAL tem sido muito criticada pela sua estrutura complexa e por “demonizar” o sector do AL sem se basear num estudo claro sobre o impacto deste sector na atual crise habitacional. A boa notícia é que a Madeira não aplicará a CEAL, uma medida bem-vinda que irá, sem dúvida, atrair para esta região os investidores em AL.

4. Regime de reinvestimento de mais-valias

De acordo com o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares português, as mais-valias resultantes da alienação de bens imóveis podem ser total, ou parcialmente isentas de tributação, se o produto da venda se referir à residência principal do sujeito passivo e se esse produto for reinvestido na aquisição, beneficiação ou construção de outra residência principal em Portugal ou na UE/EEE no prazo de 36 meses a contar da venda ou no período de 24 meses anterior à alienação.

Para além dos requisitos já aplicáveis, os contribuintes estarão agora obrigados a:

• Ter tido o seu domicílio fiscal no período de 24 meses anterior à alienação;
• Não ter beneficiado de uma exclusão de tributação no ano em que as mais-valias foram realizadas ou nos 3 anos anteriores, exceto se se provar que tal se deveu a circunstâncias excecionais.

A lei prevê agora especificamente que tanto o imóvel vendido como o imóvel adquirido devem ter o domicílio fiscal do sujeito passivo.

O nosso comentário: estes requisitos adicionais trazem uma camada extra de complexidade, mas o facto de a lei passar a referir explicitamente que os imóveis devem ser o domicílio fiscal do sujeito passivo trará, pelo menos, mais segurança na aplicação do regime, já que a Administração Fiscal assim o exigia (embora sem sucesso).

E porque nem tudo na vida é sobre impostos:

5. Simplificação do licenciamento urbanístico e da construção

A partir do início de 2024, um novo Decreto-Lei, conhecido como "Simplex Urbano", implementará reformas na legislação do licenciamento urbanístico e da construção. Este novo pacote entrará em vigor a 4 de março de 2024.

As alterações incluem medidas de simplificação destinadas a eliminar a burocracia, simplificar a aprovação de novos projetos e fomentar a construção.

O nosso comentário: todas as reformas levam tempo a ser interpretadas e espera-se que tenham efeitos positivos. No entanto, esta reforma tem, pelo menos, a intenção clara de acelerar os processos e permitir que os investidores realizem os seus investimentos mais rapidamente e sem complicações.